理鴻法律事務所

許多人都居住於公寓或大樓，而許多人最困擾的，就是當房屋出現漏水情況，但漏水源頭卻可能鄰居家裡，此時該如何處理？如果遇到不願協助修繕的鄰居，法律上有什麼方法可以維護自己的權益？

漏水的原因有很多，一般常說的「樓上漏水」，成因可能是公共管線破損、樓上鄰居浴廁的管線或地板防水層失效、頂樓的防水層失效等等。不同的漏水原因，也會有不同的責任歸屬。

依照公寓大廈管理條例第 10 條的規定，如果是「專有部分」或「約定專用」部分的修繕、管理、維護，須由各該區分所有權人負責，並負擔其費用。舉例而言，若漏水的原因是樓上鄰居的地板防水層失效，此時就必須由該戶的所有權人負起全部的修繕責任，並負擔費用。

相對的，如果漏水的原因是社區共用管線破損，或是頂樓的防水層失效，此時該部分的修繕、管理、維護，原則上就必須由管理負責人或管理委員會負責，費用的話也是由公共基金支付，或由區分所有權人按應有部分的比例分擔。

雖說要釐清漏水原因，但最常見的爭議，反而是因為鄰居一開始就拒絕讓我方進入其房屋，導致無法確定漏水原因，進而也無法修繕。鄰居最常提出的主張是「這是我的房子，本來就有權拒絕別人進入」，但其實這樣做很可能已經違法！

公寓大廈管理條例第 6 條規定，住戶因為維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其他住戶的專有部分或約定專用部分時，其他住戶不能拒絕。換句話說，如果今天漏水受災戶為了維修漏水，必須進入樓上鄰居的房屋時，樓上鄰居不能拒絕。

如果違反本條規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會可以請求主管機關或訴請法院為必要的處置。依照公寓大廈管理條例第 47 條規定，拒絕配合的住戶，主管機關可以處 3,000 至 15,000 元的罰鍰，而且可以按次連續處罰。

如果樓上鄰居經過溝通仍拒絕配合修繕，漏水受災戶可以提起民事訴訟，要求鄰居「進行修繕」並「賠償漏水所生損害」。可以求償的項目，一般包含裝潢損害（如天花板木作、重新油漆費用等）、漏水修繕費用（我方自行請人修繕時），以及因為漏水所造成住戶精神上痛苦，請求賠償精神慰撫金。

而在訴訟中，如果雙方對於漏水原因有爭執，則會需要聲請法院指定專業第三方進行「漏水鑑定」，費用動輒 10 萬元以上，鑑定費雖然必須由聲請鑑定的一方（通常是原告）先行支付，但最終會由敗訴的一方負擔。

因為訴訟曠日廢時，我們建議，在遇到漏水情況時，第一步仍然是保存證據，像是用照片或影片明確記錄漏水情況、漏水時間、頻率及程度，以及我方損害的狀況等，並可以先請自己信任的水電、抓漏師傅來初步判斷漏水的原因。

如果研判漏水的來源很可能是樓上鄰居時，可先以良好態度與鄰居溝通，請其配合我方一起確定漏水原因，並進行修繕。但若遇到態度強勢、不願協助的鄰居，連管委會也介入無效時，我們建議可以透過委請律師寄發存證信函或律師函的方式，讓鄰居瞭解其法律責任，督促其積極處理。

最後，若對方仍不理會，最後就只能以民事訴訟的方式解決。而在訴訟過程中，雙方對於漏水原因、損害程度必定會有激烈攻防，此時勝敗的關鍵還是在於舉證是否完備，以及漏水鑑定的結果，有需要的話建議還是儘早委請律師介入協助喔！